La mise en place de taxes spéciales sur les investisseurs étrangers à Vancouver en 2016 et à Toronto en 2017 a logiquement fait chuter la proportion d’acheteurs étrangers dans ces deux marchés et l’a fait inversement augmenter à Montréal.

L’effet était prévisible, mais nous permet aujourd’hui d’en tirer deux enseignements : 1. Ces taxes fonctionnent, au sens où elles font diminuer la pression de la part des investisseurs étrangers sur les marchés ciblés; 2. Ces taxes étant des initiatives locales et spécifiques, la pression semble être naturellement redirigée vers d’autres marchés immobiliers.

Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), il y aurait eu 688 transactions immobilières impliquant des acheteurs étrangers dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal entre les mois de janvier et août 2018. Il s’agit d’une augmentation de 11,5% par rapport à la même période en 2017 (617 transactions).

Cette récente augmentation du nombre d’investisseurs étrangers à Montréal a fait couler beaucoup d’encre et a éveillé plusieurs appréhensions, pas toujours très rationnelles. Une analyse rigoureuse et objective de ce phénomène est importante pour éviter qu’il devienne objet d’un populisme mal intentionné.

Qui sont-ils?

Il faut d’abord déboulonner certains préjugés : les acheteurs étrangers investissent de la même manière que les Canadiens. Graham Haines de la Ryerson City Building Institute assure que les acheteurs ont statistiquement le même comportement, peu importe la couleur de leur passeport. Autrement dit, la proportion des transactions effectuées avec une intention spéculative est la même chez les investisseurs canadiens et les non-résidents.

Depuis 2016, les taxes de Vancouver et Toronto ont eu l’effet de rediriger vers le marché montréalais un nombre important d’investisseurs chinois. Si bien que les ressortissants de l’empire du milieu sont devenus le premier groupe d’acheteurs étrangers en devançant les Français et les Américains qui se partageaient traditionnellement le podium.

Au Québec les investissements étrangers en immobilier se concentrent principalement dans le haut de gamme, les condominiums et le centre-ville de Montréal (Ville-Marie, Griffintown et l’Île-des-Soeurs). Le ministère des Finances rapporte que les maisons unifamiliales acquises par des acheteurs étrangers coûtent en moyenne deux fois plus cher que celles acquises par des Québécois, les copropriétés seraient quant à elles 40% plus dispendieuses

Un apport bénéfique

Avec des valeurs immobilières en phase de rattrapage à Montréal et un territoire sous-développé (encore beaucoup de terrains vagues au centre-ville et dans le Vieux-Montréal et de larges zones à requalifier comme le secteur des Faubourgs et le secteur Bridge-Bonaventure notamment) l’apport des investisseurs étrangers doit être, à ce jour, considéré comme bénéfique. Remarquons également que les secteurs susmentionnés se situent dans la zone privilégiée par les acheteurs non-résidents.

Notons enfin que les 688 transactions effectuées en 2018 par des investisseurs étrangers ne représentaient que 1,5% des transactions totales de la RMR. Cette proportion est encore négligeable, surtout lorsque comparée avec les données de Vancouver et Toronto.

Pour donner un ordre de grandeur, la taxe spéciale dans la RMR de Vancouver en août 2016 a fait passer la proportion d’acheteurs étrangers de 14,8%  à 3,2% un an plus tard. Du côté de Toronto, la taxe a fait passer cette proportion de 7,2% en mai 2017 à 5,6% en août de la même année.

S’il est donc définitivement prématuré de parler d’une éventuelle taxe sur les investisseurs étrangers à Montréal, il serait sans doute plus efficace d’imaginer une taxe qui pénaliserait une pratique contre-productive, comme la spéculation immobilière, plutôt que les acheteurs en fonction de leurs origines.

Articles similaires:

Ismaël Gueymard

Author Ismaël Gueymard

Ismaël a étudié en gestion à l’Université Paris-Dauphine ainsi qu’en sociologie et en gestion internationale à l’Université du Québec à Montréal. Trinational, il a acquis des expériences professionnelles et académiques au Canada, aux États-Unis et France. Ismaël se spécialise en immobilier, en infrastructures et en technologies.

More posts by Ismaël Gueymard

– – –