Le taux d’inoccupation des logements locatifs est en chute libre depuis 2016 au Québec. Toujours plus faible dans la région de Montréal, la récente baisse des logements disponibles s’applique cependant à l’ensemble du Québec où la moyenne globale a atteint un creux à 2,3% au quatrième trimestre de 2018. Le marché s’éloigne ainsi du 3% qui est considéré comme le taux d’équilibre, laissant craindre une possible crise du logement.

Ruée vers le locatif

Il est à signaler que cette baisse de l’inoccupation se produit malgré une exceptionnelle hausse des mises en chantier de logements locatifs depuis 2017. Ce secteur est devenu le plus chaud de l’immobilier québécois en devançant les maisons unifamiliales et les copropriétés en nombre de mises en chantier annuelles. Outre la mise en disponibilité sur le marché de logements locatifs traditionnels, le secteur bénéficie également d’injections par des mises en location de maisons et de copropriétés par des acheteurs-investisseurs.

La forte augmentation de l’offre n’arrive toutefois pas à satisfaire la demande qui est en croissante augmentation. Cette hausse de la demande peut s’expliquer par plusieurs facteurs démographiques et économiques qui sont autant structurels que conjoncturels.

Une demande exceptionnelle

Il y a d’abord l’excellente santé de l’économie québécoise qui favorise la création d’emplois et une augmentation du pouvoir d’achat qui pèse sur la demande en espace d’habitation et pousse donc à une augmentation de ménages. Outre l’impact sur la population résidente, la conjoncture économique incite aussi un accroissement de la population dans une proportion rarement vue.

Depuis 2016, l’accroissement de la population du Québec s’est accélérée, principalement motivée par une hausse substantielle du solde de résidents non permanents. Stimulé par la vitalité économique et la pénurie de main-d’oeuvre actuelle, plus de 110 000 résidents se sont ajouté sur une période de 18 mois entre janvier 2017 et juin 2018. En considérant que les immigrants (et les résidents non permanents de surcroît) tendent généralement à opter de prime abord pour des logements locatifs, il est compréhensible que le marché ait subi une pression exceptionnelle.

Mis à part le contexte économique, la demande en logements locatifs s’explique également par un regain de la proportion de locataires chez les moins de 34 ans et par le vieillissement de la population. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) souligne effectivement que la proportion de ménages locataires chez les jeunes était décroissante entre 1996 et 2011, mais qu’elle a depuis recommencé à croître et laisse présager un retour vers le locatif du côté des milléniaux.

Le vieillissement de la population a aussi un impact sur la demande en logement locatif, car la proportion de locataires augmente généralement après 70 ans. Cela s’explique notamment par la charge de travail que représente la propriété, mais également par une plus grande proportion de personnes vivant seules dans cette tranche d’âge. Notons que 48% des locataires dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal sont des personnes vivant seules.

Sauvé par les acheteurs-investisseurs

La perte en stocks de logements locatifs causé par le mouvement de conversion de plex locatifs en copropriétés des dernières années semble vouloir s’annuler par le phénomène de mise en location de copropriétés par des acheteurs-investisseurs. Selon la SCHL, le nombre de copropriétés offertes en location est passé de 8 800 en 2008 à 32 200 en 2017. Dans la RMR de Montréal, la plupart de ces unités se trouvent au centre-ville de Montréal et à l’Île des Soeurs où se concentrent 25% des copropriétés à louer.

L’augmentation récente des acheteurs investisseurs étrangers, soutenue par l’accroissement des acheteurs chinois sur le marché montréalais suite aux taxes spéciales en Colombie-Britannique en 2016 et en Ontario en 2017, permet ainsi de rehausser l’offre en logements locatifs. Toutefois l’apport des investisseurs étrangers est encore marginal. Il y a eu 688 transactions effectuées par des acheteurs non Canadiens en 2017, soit 1,5% des transactions totales dans la RMR de Montréal.

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Ismaël Gueymard

Author Ismaël Gueymard

Ismaël a étudié en gestion à l’Université Paris-Dauphine ainsi qu’en sociologie et en gestion internationale à l’Université du Québec à Montréal. Trinational, il a acquis des expériences professionnelles et académiques au Canada, aux États-Unis et France. Ismaël se spécialise en immobilier, en infrastructures et en technologies.

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